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FAQ - Kauf von Immobilien als Kapitalanlage 

Häufig gestellte Fragen und Antworten

 

Warum in Immobilien anlegen?

Worauf sollten ich bei einem Kauf einer Kapitalanlage achten?

Wie ist der Ablauf eines Immobilienkaufs?

Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es?

Welche Arten der Anlage in Immobilien gibt es?

Wie errechne ich die Rendite?

 

Warum in Immobilien anlegen?

Gerade in der heutigen Zeit, in der viele Anleger/in von Anlagemöglichkeiten, wie Aktien, Fonds und ähnlichem enttäuscht wurden, wird wieder einmal deutlich das es kaum eine wertbeständigere Anlage gibt als die Immobilie. Der Standtort Frankfurt am Main wird dadurch besonders tangiert, da es akuten Wohnungsmangel gibt und die Prognose es auch für viele weitere Jahre verlauten lässt. Der Standpunkt Frankfurt am Main entwickelt sich rasend schnell zu einer der Metropolen in Europa, wenn Sie es sogar nicht schon ist. Viele Unternehmen, sei es aus der Technologiebranche, Finanz- oder Dienstleistungsbranche werden sich immer wieder nach Frankfurt am Main bewegen, um am Puls der Zeit zu bleiben. Deshalb ist eine Vermietbarkeit Wohnung einer Immobilienkapitalanlage immer gewährleistet und unterliegt keiner Konjunkturschwäche oder ähnlichem. Dies ist nur ein kleiner Ausschnitt, warum man sich durchaus mal mit der Alternative Immobilienkapitalanlage beschäftigen sollte. Natürlich kommen neben der Rendite auch noch weitere Aspekte zusammen, wie z.B. die Steuervorteile, welche in den nächsten Informationsblock näher beschrieben werden.

Steuervorteile
Neben der Wertstabilität und den Ertragschancen durch Mieteinnahmen sind Immobilien auch aus steuerlichen Aspekten interessant. Bei vermieteten Immobilien können bestimmte Werbungskosten mit den entsprechenden
Mieteinnahmen verrechnet werden. Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, so entstehen "Verluste aus Vermietung und Verpachtung", die steuerlich geltend gemacht werden können.

Zu den Werbungskosten zählen z.B.: die Finanzierungskosten (Kreditzinsen, Nebenkosten und
Geldbeschaffungskosten), die Abschreibungen (Absetzung für Abnutzung =AfA), der Erhaltungsaufwand, die sonstigen Werbungskosten.

Finanzierungskosten
Zu den - neben den Schuldzinsen - anfallenden Finanzierungsnebenkosten gehören u.a. die Kreditprovision, Bereitstellungszinsen und Schätzungsgebühren; zu den Geldbeschaffungskosten zählen u.a. die
Gerichts- und Notargebühren sowie ein vereinbartes Disagio.

Historisch günstiges Zinsniveau
Bei diesem Zins lohnt sich der Kauf einer Immobilie! Der Chart zeigt die Entwicklung der letzten 20 Jahre für Baugeld mit 10jähriger Laufzeit.


(c) Baugeld-Vergleich.de

Abschreibungen
Durch ihren Gebrauch verlieren Immobilien an Wert. Diesen Wertverlust können
Sie als Vermieter steuermindernd geltend machen, indem Sie die Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie anfallende Nebenkosten (z.B. Maklerprovision, Notar- und Gerichtsgebühren, Grunderwerbssteuer und
Baunebenkosten) auf die Jahre der Nutzung verteilen und mit den Mieterträgen verrechnen. Da Grundstücke normalerweise nicht an Wert verlieren, dürfen grundsätzlich nur die auf das Gebäude entfallenden Kosten nebst den anteiligen Erwerbsnebenkosten abgeschrieben werden.

Erhaltungsaufwand
Das Finanzamt beteiligt sich auch an den Kosten für Renovierungsarbeiten. Hierbei ist zwischen sofort absetzbaren Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand zu unterscheiden. Letztere dürfen Vermieter nämlich nur zeitanteilig über die Jahre der Nutzung abschreiben. Hinsichtlich der Abgrenzung zwischen beiden Aufwandsarten gilt, dass Ausgaben bis zu einem Betrag von 2.000,- EUR netto stets als Erhaltungsaufwand vom
Finanzamt anerkannt werden. Übersteigen die Renovierungskosten jedoch diese Grenze der sogenannten Kleinstbetragsregelung, handelt es sich um Herstellungsaufwand, wenn durch die Baumaßnahme die Immobilie in ihrer Substanz erweitert wird (z.B. Anbau), ihrem Wesen nach verändert wird (z.B. Umbau), über ihren bisherigen Zustand hinaus maßgeblich verbessert wird (z.B. Einbau einer Aufzugsanlage).

Verändern die Baumaßnahmen allerdings das Gebäude weder in seiner Substanz noch in seiner Wesensart, oder wird es nicht über den bisherigen Zustand hinaus deutlich verbessert, dürfen Sie die Kosten als Erhaltungsaufwand steuerlich absetzen, auch wenn sie die Grenze von 2.000,- EUR übersteigen.

Sonstige Werbungskosten
Ebenfalls als Aufwand angesetzt werden können die sonstigen Werbungskosten. Hierunter fallen u.a. Ausgaben für Telefongespräche, Büromaterial, Vermietungsanzeigen oder Kontoführungsgebühren, Kosten der Hausverwaltung, Fahrten zum Mietobjekt, sowie Instandhaltungsrücklagen im Jahr ihrer Verwendung für Reparaturarbeiten. Für den Fall, dass Sie noch auf der Suche nach einer Mietimmobilie sind, dürfen Sie auch die Ihnen entstehenden Kosten als sonstige Werbungskosten steuerlich geltend machen. Das können z.B. Ausgaben für Fachliteratur, Fahrtkosten zur Baustelle bzw. zum Mietobjekt oder Anzeigenkosten sein.


Worauf sollten ich bei einem Kauf einer Kapitalanlage achten?
Fachleute achten auf drei Kriterien, wenn sie eine Immobilie beurteilen: die Lage, die Lage und nochmals
die Lage. Damit wird deutlich, welch herausragende Bedeutung der Standort eines Objekts hat. Denn er
beeinflusst nicht nur die Vermietbarkeit, sondern auch die Wertentwicklung und den späteren Wiederverkauf
eines Objekts. Dies gilt insbesondere für Eigentumswohnungen.

Selbstverständlich sind bei einer Kaufentscheidung auch noch andere Faktoren zu berücksichtigen. Zum
Beispiel zeitgemäße Ausstattung, Wohnungszuschnitt, Anzahl der Wohnungen im Objekt und ein angemessener Preis .Mit einer Eigentumswohnung erwirbt ein Käufer Miteigentumsanteile an einem Grundstück und dem
darauf stehenden Gebäude, das in mehrere "Wohnungs-Eigentumsrechte" eingeteilt ist. Sollte man sich für eine Immobilienkapitalanlage entscheiden, werden wir Sie in jeder Entscheidungsphase unterstützen, sodaß Sie viel Freude an Ihrer Immobilie haben. Natürlich werden wir Ihnen mit Rat und Tat zur Seite stehen und Ihnen ein passendes Angebot mit Ihren Möglichkeiten zusammen stellen.

Wie ist der Ablauf eines Immobilienkaufs?

Ablauf eines Immobilienkaufs:
- Besichtigung
- Renditemöglichkeiten besprechen
- Finanzierung abklären
- Notartermin / Beurkundung
- Vermietung der Wohnung
- Rendite einstreichen

Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es?

Wenn Sie Ihre Baufinanzierung mit überschaubaren Monatsraten langfristig tilgen möchten, dann ist ein
Annuitätendarlehen der richtige Finanzierungsbaustein für Sie. Hierbei handelt es sich um ein langfristiges
Darlehen mit festen oder variablen Zinsen. Die Dauer der Zinsfestschreibung und die Laufzeit des Darlehens
legen Sie dabei weitgehend selbst fest.

Durch die regelmäßige Tilgung verringert sich Ihr Darlehen Monat für Monat. Da Sie jedoch gleich
bleibende Monatsraten zahlen, erhöht sich bei jeder Rate der Teil, der zur Tilgung verwendet wird. Und je
höher die Tilgung, desto schneller ist der Kredit zurückgezahlt.

Bei einem endfälligen Darlehen zahlen Sie keine laufenden Tilgungen, sondern das Darlehen ganz in
einer Summe oder in Teilbeträgen zurück - und zwar zu im Voraus festgelegten Zeitpunkten. Das können
Sie mit Eigenmitteln, einem Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung tun. Während der Laufzeit zahlen
Sie nur die Zinsen für das Darlehen.

Anstatt Tilgungen zu zahlen, besparen Sie z. B. einen Bausparvertrag. Oder Sie zahlen Prämien für eine
Kapital-Lebensversicherung. Gerade die Finanzierung in Verbindung mit einer Kapital-Lebensversicherung
bietet einem Immobilien-Investor interessante steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten. Denn bei der
Einhaltung bestimmter steuerlicher Voraussetzungen (u. a. mindestens 12 Jahre Laufzeit und 5 Jahre
Beitragszahlungsdauer) bleibt der Kapitalzuwachs der Lebensversicherung steuerfrei*. Die gezahlten
Schuldzinsen können Sie dagegen steuerlich geltend machen. So hilft Ihnen das Finanzamt bei der
Baufinanzierung, und Sie genießen zusätzlich den Schutz einer Lebensversicherung.

Durch die Vereinbarung eines Disagios können Sie als Kapitalanleger Ihre Finanzierung optimieren, wenn Sie
aus steuerlichen Erwägungen Aufwendungen "vorziehen" möchten.. Ein Disagio ist quasi eine Zinsvorauszahlung mit der Folge, dass Sie im Jahr der Zahlung diese Zinsen bereits in voller Höhe steuerlich geltend machen können.

Aufgrund der Vorauszahlung ermäßigt sich für die Dauer der Zinsfestschreibung der laufend zu zahlende
Zins - und damit auch die Liquiditätsbelastung aus der Finanzierung.

Als Faustregel für die Höhe eines Disagios gelten maximal 2 % pro Jahr der Zinsbindungsfrist, jedoch
nicht mehr als 10 % insgesamt.


Welche Arten der Anlage in Immobilien gibt es?

Natürlich gibt es, wie bei jeder anderen Kapitalanlage verschiedene Möglichkeiten bzw. Angebote. Grundsätzlich eignen sich Neubauwohnungen sehr gut. Dieses kommt dadurch, daß sich die Wohnungen optimal vermieten lassen aber noch viel wichtiger ist, daß man sie mit einem höheren Prozentsatz steuerlich (AfA) absetzen kann als bei einem Altbau, sodaß sich die Investition schneller rechnet.
Wenn Sie bereits Erfahrungen im Umgang mit Immobilien besitzen und Sie schon einen Grundstock an Investitionsobjekten? Dann ist ein Mehrfamilienhaus eine interessante Möglichkeit, Ihr Immobilienvermögen zu ergänzen und auszubauen. Sie entscheiden, wieviel Zeit Sie investieren wollen oder unsere professionelle Hilfe die bessere Alternative für Sie erträglich erscheint !

Wie errechne ich die Rendite?

Um Ihnen die erzielbare Rendite darzustellen bzw. zu zeigen, wie man eine Rendite errechnet, möchten wir Ihnen folgend ein Beispiel eines in unserem Angebote befindliche Kapitalanlage im Dichterviertel darstellen.

Beispiel:

Neubauwohnung
2 Zimmerwohnung, 54 m², Parkett, Balkon
Kaufpreis: EUR 140.400,-
Kaltmiete: EUR 702,- pro Monat = EUR 8.424,- pro Jahr

Rendite = Jahresmiete geteilt durch Kaupreis mal 100

Rendite = 18.300 : 305.000 * 100 = 6

Rendite = 6%

 

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Telefon (069) 20401.

 

 


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