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1. NUTZUNGSKONZEPT UND BAUSUBSTANZ

Als im Jahre 1884 Eugen Hartmann und Winnibald Braun ihre "Optische Anstalt" von Würzburg nach Frankfurt an der Oberen Königstraße verlegten, entstand eines der bedeutendsten Frankfurter Unternehmen der Elektrotechnik. Die Produktion wurde in den letzten Jahrzehnten immer mehr ausgelagert, so daß im Jahr 1998 das Firmengelände frei wurde. Das gesamte Ensemble ist für Frankfurt ein seltenes noch erhaltenes Beispiel eines quartierprägenden, innerstädtischen industriellen Baukomplexes und bietet heute eine Alternative mit bewußt gesetztem Gegenakzent zu Abriß und moderner Neubebauung in Granit, Glas und Aluminium. Ziel ist es, die vorhandene interessante Industrie-Architektur im wesentlichen zu erhalten und durch ein sensibles Umbau-bzw. Revitalisierungskonzept einer neuen Nutzung zuzuführen. Dabei entstehen zwischen Wildunger Straße und Klemensstraße - in einem Raum, der auch neu als innerstädtischer Platz umgestaltet wird - insgesamt 47 Loftwohnungen und Penthouses in drei Gebäuden. Dieser einmalige, insbesondere aus den USA und England bekannte Loft-Charakter der neu entstehenden Wohnungen wird ermöglicht durch die großzügigen Raumhöhen, die offene Grundrißgestattung der weiträumigen Nutzflächen sowie die Beibehaltung der alten Industrie-Architektur. Ein Teil der Lofts erstreckt sich über zwei Etagen (Maisonette). Im Erdgeschoß entstehen Büro-Lofts oder Ladenflächen für den gehobenen Einzelhandel. In den angrenzenden Gebäuden entstehen ebenfalls Business-Lofts oder moderne Büroflächen. Die Innenhöfe und Freiflächen sind nach der Planung des Landschaftsarchitekten als urbane Räume konzipiert und bilden somit einen bewußt gesetzten Schnittpunkt zwischen Wohnen, Arbeiten sowie gastronomischen und kulturellen Einrichtungen. In der unter dem Innenhof neu errichteten Tiefgarage befinden sich die jedem Loft zugeordneten Stellplätze. Die gut erhaltene Bausubstanz bildet die Grundlage für Sanierung, Umbau und teilweisen Neubau der Lofts. Die Baukörper bestehen aus massiven Mauerwerks-Außenwandkonstruktionen mit Putz. Diese sowie die Deckenunterzüge und Stützen aus Beton bleiben in ihrer Ursprungskonzeption weitestgehend erhalten. Die Fassade behält ihren industriellen Charakter, erhält jedoch eine komplett neue Außenhaut nach geltenden Wärmeschutzbedingungen. Die Treppenhäuser werden zum Teil neu gestattet, zum Teil neu erstellt. Die Penthouses werden komplett als Neubau in Anlehnung an die vorhandene Architektur mit der ebenfalls Loft-typischen offenen Grundrißgestaltung errichtet.

2. UMBAU UND NEUBAU

Es besteht Wahlmöglichkeit zwischen der Variante "Design", dem Designer-Loft mit hochwertiger Ausstattung unter Verwendung edler Materialien, und der Variante "Atelier", der Ausbauversion mit viel Freiraum für eigene Planung und kreative Gestaltung. Im nachfolgenden wird grundsätzlich die Variante "Design" beschrieben und auf Abweichungen für die Variante "Atelier" besonders hingewiesen.

2.1 ABRISS- UND ENTKERNUNGSARBEITEN

Die Häuser werden von alten Einbauten befreit. Die bisherigen Treppenhäuser werden teilweise entkernt.

2.2 ROHBAUKONSTRUKTION

Das verbleibende Mauerwerk wird in allen Stärken gemäß statischen Erfordernissen ergänzt und saniert. Die vorhandene Gebäudekonstruktion wird aus tragenden Mauerwerkswänden, Stahlbetonstützen und -decken mit Längs- und Querunterzügen gebildet. Wohnungstrenn- und Treppenhauswände werden größtenteils aus Schaltschutzmauerwerk neu hergestellt. Bei nichttragenden Innenwänden erfolgt eine beidseitige Beplankung der Metallständerwandkonstruktion aus Massivbauplatten. In der Variante "Atelier" werden mit Ausnahme des Sanitärblocks und der Kücheninstallationswand keine Zwischenwände errichtet. Eingangsbereiche, Treppenhäuser und Verbindungsflure werden gemäß Planung des Innenarchitekten ausgeführt. Neue Treppenhäuser erhalten Treppenläufe und Podeste aus Stahlbeton gemäß den statischen Vorgaben. Wohnungsinnentreppen aus Stahl oder Holz werden im Auflagerbereich akustisch getrennt. Wohnungstrennende Treppen werden in Beton ausgeführt unter Beachtung der schalltechnischen Erfordernisse. Die Tragkonstruktion der Penthouses zur Aufnahme der wärmetechnisch günstigen Gasbetonplatten der Dachdecken und der massiven gemauerten Wände aus dem gleichen Material wird aus Stahlprofilen hergestellt. Auf die Außenwände, ohne Penthouses, wird ein Vollwärmeschutz mit systemgebundenem eingefärbtem Außenputz aufgebracht.

2.3 DACH

Auf den neuerrichteten Penthouses wird eine funktionsgerechte Dacheindeckung (Bitumen) mit Dämmung entsprechend der Wärmeschutzverordnung angebracht. Die Bereiche der flachgeneigten Dachflächen des Staffelgeschosses werden mit Titan-Zink belegt.

2.4 KELLER

MetalI-Lamellenkonstuktion in raumhoher Ausführung trennen die einzelnen KelIerabteile. Die Räume für Gemeinschaftswaschmaschinen und Wäschetrockner, Hausanschlußräume sowie Heizungs- und Elektroräume sind hier angeordnet. Jedes Kellerabteil mit eigenem Stromanschluß und Steckdose.

3.AUSBAU 

3.1 FASSADEN In Abstimmung mit den neuen Putzflächen des Vollwärmeschutzes geben die neu gestalteten Gesimse der Fassade eine horizontale Gliederung. Auf der Nord- und Ostseite der Gebäude zum Innenhof werden die Brüstungen entfernt, um bodentiefe französische Fenster einbauen zu können. Zusätzlich werden im Treppenhausbereich Rankgerüste durch Edelstahlseile angeordnet.

3.2 DECKEN

Zwischen allen Geschossen wird Schallschutz hergestellt. In den Kellerräumen werden die Decken gesäubert und gestrichen. Die Decken der Wohnungen und Penthouses werden generell mit einer glatten abgehängten Decke mit Dispersionsanstrich (Variante "Design") ausgestattet, in die Einbauspots, Downlights usw. eingebaut werden können. Bei der Variante "Atelier" bleibt die sanierte und geputzte Rohdecke sichtbar.

3.3 WANDOBERFLÄCHEN

Die Kellerwände werden gesäubert und gestrichen. Beschichtungen des Innenputzes in den Allgemeinbereichen (Treppenhäuser, Flure und dergl.) mit Grundierung mittels Quarzgrund sowie Dispersionslasur, Farbgebung nach Angabe des Innenarchitekten. In den Wohn- und Arbeitsräumen werden die Wände mit einer matten Latexfarbe hell angelegt, so daß optisch eine sehr glatte Oberfläche entsteht. Exponierte Wandflächen werden in einer speziellen Spachteltechnik bearbeitet. Bei freistehenden Stützen ist der Grundaufbau wie bei den Wänden, die Oberfläche wird jedoch mit hellgrauern Eisenglimmer lackiert. Wandverkleidungen in den Bädern nach Gestaltungsvorschlag der Innenarchitekten aus Marmorplatten ca. 1,20 m hoch (im Bereich der Dusche deckenhoch), Größe 40 x 40 cm. Darüber werden die Wandoberflächen weiß gestrichen. Variante Atelier" nur Sanierung, kein Anstrich und keine Wandverkleidung.

3.4 FUSSBÖDEN

Hauseingangsbereiche, Treppen und Podeste erhalten einen Natursteinbelag aus Basaltlava mit Sockelleisten aus dem gleichen Material. In den Wohn- und Arbeitsbereichen wird auf dem schwimmenden Estrich ein Hochkantlamellen-Parkett aus Eiche als Industrieparkett eingebaut, welches oberflächig mit einem Ölwachssystern behandelt oder wahlweise versiegelt wird. Die Bäder und WCs erhalten einen Belag aus Marmorplatten analog zu den Wandflächen. Die innerhalb der Wohnung liegenden Treppen werden mit einem Belag aus Holz ähnlich den Fußböden ausgestattet. Die Variante "Atelier" erhält keine Bodenbeläge, nur Estrich und Treppenunterkonstruktionen. Auf die Unterkonstruktion der Dachterrassen mit entsprechender Abdichtung werden Böden als Holzdeck mit offener Fuge verlegt.

3.5 FENSTER

Sämtliche Fenster und Fenstertüren der Wohnungen, Treppenhäuser und Flure werden aus farbbeschichteten, thermisch getrennten Aluminiumprofilen hergestellt mit Zwei-Scheiben-Isolierverglasung. Elektrisch zu bedienende Lamellenraffstore an der Außenseite der Fenster dienen dem Sicht- und Sonnenschutz.

3.6 TÜREN

Hauseingangstüren werden als ein- oder zweiflügelige Türanlage als Ganzglasanlage (Verbundsicherheitsglas) mit Edelstahlbeschlägen gefertigt. Neben der Hauseingangstür wird im Eingangsbereich eine Briefkastenanlage installiert. Systemorientiert wird in diese Anlage für jede Wohnung eine Videoanlage (Bildschirm in der Wohnung) sowie Sprech- und Klingelanlage eingebaut. Brand- oder Rauchschutztüren werden nach den Erfordernissen eingebaut. Wohnungseingangstüren als schalldämmende und einbruchshemmende Sicherheitstür mit Bekleidung aus Holzwerkstoff und Bodendichtung. Die Türblätter werden mit Eisenglimmer lackiert, Drücker und Bänder in Edelstahl. In die Sturzbekleidung wird ein Niedervoltstrahler eingelassen, der von der Wohnung aus geschaltet werden kann und in Verbindung mit dem eingebauten Türspion der Sicherheit dient. Die Wohnungsinnentüren erhalten Türblätter mit Röhrenspanmittellage als glatte Türen mit Anstrich und Zargen aus Holzwerkstoff, ebenfalls gestrichen. Die Beschläge wiederum aus Edelstahl. Bei der Variante "Atelier" werden nur die Wohnungseingangstüren montiert, nicht die Innentüren und Zargen.

3.7 GELÄNDER

Treppengeländer nach Entwurf des Innenarchitekten als schlossermäßige Stahlkonstruktion und mit Füllung aus Streckmetall. Die französischen Fenster werden ebenfalls mit ähnlich gestalteten Geländern gesichert. Diese Geländerausführung wiederholt sich auch an den Dachterrassen. Als gestalterisches Element und zum Sonnenschutz werden über den Penthousefenstern in Teilbereichen sogennante "Flugdächer" in verzinkter Stahlkonstruktion angebracht.

3.8 KOCHEN/WASCHMASCHINEN

In den Küchenbereichen werden sämtliche Anschlüsse für Wasser, Abwasser und Strom eingebaut. Weiterhin erhält jede Wohnung einen Waschmaschinenanschluß.

3.9 BÄDER

Sämtliche Einbauten (Objekte) sind hochwertige Markenfabrikate aus Designerserien wie z. B. "Starck", "H2O" oder ähnlich. Bade- und Duschwannen aus Acryl in Sanitärqualität (Duschen teilweise auch bodengleich im Material des Bodenbelages). Waschbecken, Waschtische, WC und Bidet aus weißem Kristallporzellan. Duschabtrennungen aus Glas. Die Hänge-WCs erhalten einen Unterputz-Spülkasten. Als Armaturen kommen geräuscharme Einhebelmischer, im Design den Serien der Objekte angepaßt, zum Einbau. Die weitere Ausstattung wie Spiegel, Handtuchhalter etc. wird ebenfalls im Design der Top-Serien angepaßt. In der Variante "Atelier" werden nur die Sanitäranschlüsse hergestellt.

4. HAUSTECHNIK 

4.1 HEIZUNG Für die Beheizung und Warmwasser ist eine gemeinsame Heizzentrale vorgesehen. Als Heizflächen kommen fertig beschichtete Planradiatoren und Röhrenheizkörper zur Ausführung. Die individuell verbrauchte Wärmemenge wird wohnungsweise über geeichte Wärmemengenzähler erfaßt. Die Kellerverteilung sowie die Steigestränge und Verteilungsinstallation erfolgen über wärmegedämmte Rohrleitungen.

4.2 SANITÄR

Die nach DIN gedämmten Kalt- und Warmwasserleitungen aus nichtrostendem Stahl befinden sich in Installationsschächten bzw. werden im Bereich der abgehängten Decken verzogen. In den einzelnen Wohnungen werden Wohnungsabsperrventile sowie Warm- und Kaltwasserzähler installiert. Die Abwasserleitungen innerhalb der Gebäude sind aus Gußrohr (SML). Das anfallende Regenwasser der Dachflächen wird in Rinnen gesammelt und über Regenfaltrohre abgeleitet.

4.3 ELEKTRO

Die Elektroinstallationen werden gemäß DIN/VDE-Vorschriften und Mainova-Richtlinien durchgeführt. Die Anzahl der Steckdosen inkl. Bodenauslässen und Leuchtenauslässen wird gemäß DIN 18015 in Anlehnung an einen hohen Ausstattungswert sinnvoll festgelegt. In allen Räumen befinden sich Deckenauslässe, in den Bädern zusätzliche Wandauslässe und zum Teil Downlights. Jede Einheit erhält eine Video-Türsprechanlage mit elektrischem Türöffner zur Haustür. Anschlußdosen für TV/Radio sowie ISDN-fähige Telefondosen (u. a. für Internetzugang) sind in alten Aufenthaltsräumen vorhanden. Bei Bedarf werden die Wohnungen mit Datennetzsteckdosen ausgestattet. Der Sicherungskasten für die Wohnung wird im Eingangsbereich jeder Wohnung installiert. Die Variante "Atelier" sieht bauseits keine Schalter, Steckdosen oder Downlights vor, sondern nur den Anschluß für die Wohnungsverteilung.

4.4 LÜFTUNG

Die Entlüftung der Bäder, WCs und der Küchenbereiche erfolgt durch Abluftventile über Sammelschachtanlagen.

4.5 AUFZÜGE

Es wird in jedes Treppenhaus ein Personenaufzug eingebaut. Aufzugsportal und Innenausstattung (größtenteils in Edelstahl) wird durch den Innenarchitekten gestattet.

5. BRAND-, SCHALL- UND WÄRMESCHUTZ

Die bauaufsichtlichen Auflagen sowie die Auflagen des vorbeugenden Brandschutzes nach DIN 4102 und der Feuerwehr werden erfüllt.

SONSTIGES
Die im Prospekt dargestellten Pläne entsprechen der Eingabeplanung. Abweichungen von der Baubeschreibung und technische Änderungen bleiben vorbehalten, ebenso Änderungen der Planungs- und Ausführungsart der vorgesehenen Baustoffe und Einrichtungen, soweit diese sich technisch oder wirtschaftlich als zweckmäßig oder notwendig erweisen und sich auch nicht wertmindernd auf das Bauvorhaben auswirken. (Dies gilt auch für die Berechnung der Wohnfläche). Maßgeblich sind nur die Pläne und die Baubeschreibung sowie die Wohnflächenberechnung, die dem notariellen Kaufvertrag zu Grunde gelegt werden und Bestandteil desselben sind. In den Plänen eingezeichnete Einrichtungsgegenstände stellen lediglich Möblierungsvorschläge der Architekten dar und gehören nicht zum Leistungsumfang. Änderungen, die sich durch Auflagen der Baugenehmigungsbehörden ergeben, bleiben vorbehalten.

Die Zeichnungen (Illustrationen, Grundrisse und Perspektiven) spiegeln die Vorstellungen des Urhebers wider und sind nicht verbindlich für die Bauausführungen. Alle farbigen Darstellungen dienen ausschließlich der gestalterischen Visualisierung. Farbabweichungen insbesondere bei der Fassadengestaltung bleiben vorbehalten. Baubeschreibungen für die Läden/Büros im Erdgeschoß werden individuell nach Nutzungsart definiert.

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